Door: Lin Yuen op 26 april 2011

Huur en faillissement

Vervelend: uw huurder is failliet. Een curator komt in het spel en er heerst onzekerheid over het betaald krijgen van de resterende huurtermijnen. Welke stappen zet de curator en wat kan de verhuurder doen om zijn huurinkomsten zoveel mogelijk zeker te stellen? De Hoge Raad heeft hier recent nog een ei over gelegd. Een kort overzicht van de stand van zaken. 

De wet
Als een huurder failliet is verklaard, kan volgens artikel 39 van de Faillissementswet (Fw) zowel de verhuurder als de curator het huurcontract opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden. Dit geldt ongeacht de oorspronkelijk met de huurder overeengekomen looptijd en opzegtermijn van het huurcontract. 

Het voordeel van artikel 39 Fw is dat de verhuurder snel verlost kan worden van een wanbetalende huurder. Het nadeel is dat de verhuurder geen aanspraak kan maken op schadevergoeding voor misgelopen huurinkomsten tot het einde van het huurcontract (de zogenaamde "leegstandschade"). De wetgever vindt namelijk dat de opzegmogelijkheid van artikel 39 Fw een rechtmatige vorm van opzegging is die niet tot schadevergoeding verplicht. Om dit leed te verzachten, worden verschuldigde huurtermijnen na datum faillissement aangemerkt als boedelschuld. Huurschulden staan hierdoor hoger in rang op de uitdelingslijst dan concurrente schulden in een faillissement, wat de verhuurder in een voordeligere positie brengt. 

Artikel 39 Fw: wel boedelschuld, geen schadevergoeding. Een duidelijke regel met duidelijke consequenties. Of toch niet? Hoe verenigt artikel 39 Fw zich met contractuele afspraken over schadevergoeding gesloten tussen verhuurder en huurder? 

Arrest BabyXL
In het BabyXL arrest (HR 13 mei 2005, RvdW 2005, 72 Baby XL / Amstel Lease Maatschappij) heeft de verhuurder in het huurcontract bedongen dat hij het recht heeft het contract te ontbinden als de huurder failliet gaat en dat hij als gevolg daarvan recht heeft op schadevergoeding van de resterende huurtermijnen. De bank heeft een bankgarantie afgegeven aan de verhuurder om nakoming van de verplichtingen van de huurder zeker te stellen. 

De huurder gaat failliet en de verhuurder maakt gebruik van de contractuele mogelijkheid tot ontbinding. Om een deel van de resterende huurtermijnen vergoed te krijgen, gaat de verhuurder over tot uitwinning van de bankgarantie en het overige deel wordt als een vordering tot schadevergoeding ingediend bij de curator. Is deze handelwijze toegestaan, terwijl artikel 39 Fw regelt dat de verhuurder slechts aanspraak kan maken op doorbetaling van maximaal drie maanden huur? 

Ja. De Hoge Raad oordeelt dat artikel 39 Fw er niet aan in de weg staat dat de verhuurder en huurder vooraf afspraken maken over ontbinding en schadevergoeding zijnde de uitbetaling van resterende huurtermijnen. De verhuurder mocht in dit geval dus de uitgewonnen gelden van bankgarantie houden en de resterende vordering indienen bij de curator als concurrente schuld. Dit alles mits het huurcontract is voorzien van een tussentijdse mogelijkheid tot beëindiging en het recht op schadevergoeding ingeval van tussentijdse beëindiging. 

De verhuurder heeft op grond van het BabyXL arrest twee opties als de curator stil zit: opzegging conform artikel 39 Fw en genoegen nemen met maximaal drie huurtermijnen als boedelschuld of het contract beëindigen en schadevergoeding vorderen. De laatste optie is vooral het overwegen waard als een bankgarantie is verstrekt. 

Nog één stap verder. Maakt de verhuurder ook kans op schadevergoeding als de curator het huurcontract op grond van artikel 39 Fw heeft opgezegd? De Hoge Raad geeft antwoord. 

Arrest Info Opleiders / Uni-Invest 
In dit geschil (Hoge Raad 14 januari 2011, LJN BO3534) is net als in het BabyXL arrest in het huurcontract een beëindigingsclausule en een recht op schadevergoeding opgenomen ingeval van faillissement van de huurder. Een bankgarantie is gesteld en de huurder gaat failliet. De verhuurder beroept zich op het huurcontract en gaat over tot inning van de bankgarantie voor schade als gevolg van onbetaalde huurtermijnen en leegstandschade. De curator spreekt de verhuurder aan voor terugbetaling van de uitgewonnen bankgarantie. 

Het cruciale verschil met het BabyXL arrest is dat de curator in dit faillissement het huurcontract op grond van artikel 39 Fw heeft opgezegd. Dit feit is volgens de Hoge Raad van doorslaggevend belang voor de geldigheid van het contractuele recht op schadevergoeding van de verhuurder. De Hoge Raad grijpt terug naar de aan artikel 39 Fw ten grondslag liggende belangenafweging tussen het individuele belang van de verhuurder om de huur betaald te krijgen en het belang van de failliete boedel om hoog oplopende huurschulden te voorkomen. Niet voor niets resulteerde die belangenafweging volgens de Hoge Raad in een compensatie voor de verhuurder van maximaal drie maanden huur als boedelschuld doordat hij geen schadevergoeding meer kan vorderen. De keuze van de wetgever kan niet worden doorbroken door met de huurder contractueel iets anders af te spreken. Conclusie: de verhuurder is in dit geschil verplicht tot (terug)betaling van het uitgewonnen bedrag onder de bankgarantie. 

Wie het eerst komt...
De Hoge Raad heeft de vraag of de verhuurder met recht beroep kan doen op schadevergoeding afhankelijk gesteld van de wijze waarop het huurcontract in het faillissement wordt beëindigd. Zodra de curator (dan wel de verhuurder) zich beroept op artikel 39 Fw is de weg voor schadevergoeding van de resterende huurtermijnen voorgoed afgesloten. In de praktijk impliceert dit een race tussen de verhuurder en de curator. Als u als verhuurder gebruik wilt maken van de contractuele beëindigingmogelijkheden en schadevergoeding, zult u snel moeten reageren. Het team van Van der Steenhoven advocaten staat voor u in de startblokken. 

Lin Yuen, yuen@vandersteenhoven.nl