Door: Max de Geus op 5 december 2011
Een huurder wil verbouwen. Mag dat?
Wanneer toestemming?
Een huurder van een winkelpand kan in principe pas na schriftelijke toestemming van de verhuurder iets veranderen aan de inrichting of gedaante van het gehuurde. Alleen voor een verandering of toevoeging die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten verwijderd en ongedaan gemaakt kan worden, is geen toestemming nodig. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan het plaatsen van een zonnescherm, buitenverlichting, gordijnrails of een spiegel.
Een huurder zal dus al snel toestemming aan de verhuurder moeten vragen. Gaat de huurder zonder toestemming aan de slag en blijkt naderhand dat wel toestemming had moeten worden gevraagd, dan kan de huurder een boete verschuldigd zijn. Ook kan de verhuurder vorderen dat de huurder de verbouwing ongedaan maakt.
Afdwingen van toestemming
Mocht de verhuurder geen toestemming geven aan de huurder, dan biedt de wet de mogelijkheid om aan de rechter toestemming te vragen. Of de rechter deze vordering toewijst zal afhangen van de vraag of de veranderingen aan het gehuurde "noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde". Daarnaast er dienen "geen zwaarwegende bezwaren aan de zijde van de verhuurder" te zijn die zich verzetten tegen de veranderingen. Wat moet hieronder worden verstaan?
Noodzakelijk voor een doelmatig gebruik
Wanneer is een verandering noodzakelijk voor het doelmatig gebruik van het gehuurde? Hierbij moet u met name denken aan economische omstandigheden. Kan er door de verandering efficiënter gewerkt worden? Worden er energiekosten bespaard door de verandering? Brengen veranderingen aan de winkelpui of een vernieuwde inrichting meer klandizie binnen en versterkt het de concurrentiepositie van de huurder? Nieuwe wettelijke voorschriften voor het bedrijf van de huurder kunnen ook een argument zijn waarom veranderingen aan het gehuurde noodzakelijk zijn. De huurder zal een (of meerdere) van de bovenstaande omstandigheden dienen aan te tonen.
Zwaarwegende bezwaren
Daarnaast kunnen zwaarwegende bezwaren aan de kant van de verhuurder voor de rechter een reden zijn om de vordering af te wijzen. Hierbij let de rechter met name op bouwkundige risico's, waardevermindering en verhuurbaarheid van het pand. Als de verbouwingsplannen door de huurder niet voldoende zijn uitgewerkt en het niet duidelijk is dat de huurder rekening heeft gehouden met mogelijke risico's bij de verbouwing, wijst de rechter de vordering mogelijk af. Als de verbouwing het pand ingrijpend verandert, waardoor het pand in de toekomst voor een kleinere groep huurders aantrekkelijk is dan voorheen, kan de rechter de vordering ook afwijzen.
De rechter kan bij toewijzing van de vordering overigens wel voorwaarden aan die toewijzing verbinden. Wellicht wordt de huurder verplicht bij het einde van de huur de veranderingen weer ongedaan te maken, of geeft de verandering aanleiding tot een verhoging van de huurprijs.
Wilt u gaan verbouwen? Of wilt u een verbouwing voorkomen? Het is goed om van tevoren alle mogelijkheden en risico's op een rijtje te zetten. Wij helpen u daar natuurlijk graag bij!
Max de Geus, degeus@vandersteenhoven.nl